En el mercado actual de bienes raíces conviven dos sensaciones: por un lado, se anuncian nuevos proyectos, zonas en crecimiento y oportunidades de inversión; por otro, se habla de tasas de interés exigentes, compradores más cautelosos y propiedades que tardan más en venderse.
En medio de este escenario, entender cómo se relacionan oferta y demanda en bienes raíces deja de ser un tema solo técnico para convertirse en una herramienta práctica a la hora de comprar, vender o invertir. Si quieres entender más del mercado con algo más que intuición, continúa leyendo.
Por qué importa hablar de oferta y demanda en bienes raíces
La vivienda o bienes raíces sigue siendo uno de los pilares del patrimonio familiar, pero el contexto ha cambiado. A nivel global, organismos como el Fondo Monetario Internacional advierten que la asequibilidad de la vivienda sigue tensionada: aunque en muchos países los precios se han moderado, continúan por encima de sus promedios históricos, mientras que las tasas de interés permanecen más altas que antes de la pandemia.
Al mismo tiempo, informes internacionales coinciden en que numerosos mercados han entrado en una fase de estabilización y nuevo ciclo, con valores que dejan de caer y comienzan a recuperarse, especialmente en segmentos donde la oferta es limitada frente a una demanda estructural fuerte.
En América Latina, los reportes de mercado muestran un crecimiento sostenido del sector residencial, impulsado por el déficit habitacional
y la formación de nuevos hogares: el mercado de vivienda de la región se valora en cientos de miles de millones de dólares y mantiene perspectivas de expansión en los próximos años.
En este contexto, conocer cómo se complementan la oferta y la demanda de bienes raíces en Ecuador ayuda a responder una pregunta clave: ¿estoy tomando mi decisión inmobiliaria en el momento y en el segmento adecuados?
¿Cómo se comporta hoy la demanda de bienes raíces?
Aunque el contexto global marca ciertas tendencias, la forma en que se mueven los bienes raíces se define, en buena medida, por el comportamiento de quienes compran, arriendan o invierten.
Detrás de cada gráfica de precios hay decisiones muy concretas: familias que posponen la compra, inversionistas que ajustan su estrategia y personas que siguen buscando oportunidades, pero con otros criterios. Por eso, antes de hablar de oferta, vale la pena detenernos en cómo se está comportando hoy la demanda de bienes raíces.
Un comprador más prudente, pero todavía presente
El aumento de las tasas de interés en bienes raíces en los últimos años hizo más caro el financiamiento y obligó a muchas familias a revisar sus tiempos de compra. El FMI resume este fenómeno como una “crisis de asequibilidad”, donde los costos de endeudamiento han crecido más rápido que los ingresos y los precios de la vivienda se mantienen elevados.
Como resultado, la demanda:
- Sigue interesada en comprar, pero analiza más cada operación.
- Compara proyectos, precios por metro cuadrado y ubicaciones antes de comprometerse.
- Da mucho peso a la claridad en las condiciones de crédito y a la estabilidad laboral.
En diversas economías, los informes muestran que un porcentaje importante de hogares se queda más tiempo en arriendo porque aún les resulta difícil dar el salto a la propiedad sin comprometer demasiado su nivel de ingreso disponible. Si este es tu caso, puedes revisar las opciones de proyectos inmobiliarios que tenemos en nuestra oferta.
Segmentos que sostienen el movimiento del mercado
Pese a la prudencia, hay segmentos que continúan empujando la demanda:
- Parejas jóvenes y familias que buscan su primera vivienda, motivadas por dejar el arriendo y construir patrimonio.
- Inversionistas enfocados en renta residencial, especialmente en zonas urbanas con alta demanda de alquiler.
- Personas y familias que buscan cambiar de estilo de vida: mudarse a áreas más tranquilas, con mejor calidad ambiental y mayor sensación de seguridad.
En Ecuador se observa también una migración hacia zonas suburbanas y valles como Cumbayá, donde encuentran más espacio, aire puro y servicios, lo que reconfigura la demanda por ubicación y tipo de proyecto.
Cómo se comporta la oferta en bienes raíces
La demanda de bienes raíces cuenta una parte de la historia, pero el mercado no sé explica solo por lo que quieren las personas; la oferta muestra qué está siendo capaz de entregar el mercado ecuatoriano.
En los últimos años, el sector construcción y el mercado inmobiliario han tenido que adaptarse a un entorno económico retador: costos de materiales al alza, financiamiento más restringido y una demanda más selectiva, especialmente en ciudades como Quito y Guayaquil.
Cautela al construir y desequilibrios según el segmento
En Ecuador, los desarrolladores han adoptado una postura más cauta. Informes recientes sobre el mercado inmobiliario ecuatoriano señalan que, aunque existe un déficit habitacional importante, la inestabilidad económica y las dificultades de acceso al crédito han frenado el ritmo de nuevos proyectos, sobre todo en segmentos medios y altos. Estudios, menciona que a julio de 2025 se contabilizaban 26.658 viviendas nuevas sin vender en las principales ciudades, ligeramente menos que las 30.574 disponibles en 2023.
Algunos rasgos del contexto actual:
- El déficit habitacional nacional sigue siendo elevado: según el MIDUVI, en 2023 alrededor del 57 % de las viviendas del país se encontraban en situación de déficit, con un 75,8 % de déficit cualitativo de viviendas recuperables pero con carencias de servicios o calidad.
- En Quito, análisis recientes sobre bienes raíces muestran un mercado con precios que han tendido a ajustarse levemente, por ejemplo, un promedio cercano a 1.197 USD/m² y caídas cercanas al 2 % en 2024, reflejando la necesidad de alinear la oferta con la capacidad de pago real de los hogares.
- Reportes de la revista Vistazo sobre el desempeño del sector en la capital hablan incluso de estancamiento en ventas de vivienda nueva en determinados periodos, atribuido a la falta de financiamiento y al clima político–económico.
A nivel nacional, portales como Plusvalia y medios como Primicias destacan también que la oferta de bienes raíces se concentra en ciertas ciudades y segmentos: Guayaquil, por ejemplo, llega a concentrar más del 40 % de casas y departamentos disponibles, mientras otros mercados tienen menos stock, pero una demanda más contenida.
Proyectos que conectan y proyectos que se quedan atrás
Si miramos la oferta de bienes raíces desde dentro, en Ecuador también conviven dos realidades claras.
a) Proyectos alineados con la demanda actual
Son aquellos que entienden cómo viven hoy las familias en ciudades como Quito, Guayaquil o Cuenca:
- Tipologías flexibles, con espacios que pueden funcionar como home office, sala de estudios o área multifuncional.
- Ubicaciones con buena movilidad y acceso a servicios: colegios, comercio, centros de salud y transporte público.
- Amenidades que sí se usan: áreas verdes reales, juegos infantiles, gimnasios pequeños pero funcionales, salones comunales y, en algunos casos, espacios de coworking.
- Información clara: planos, metrajes útiles, gastos de alícuota estimados y condiciones de pago explicadas desde el inicio.
b) Proyectos desconectados del mercado ecuatoriano
Son los que se pensaron para otra realidad: Unidades con metrajes mal aprovechados, donde los m² no se traducen en funcionalidad y ubicaciones con problemas de accesibilidad, seguridad o falta de servicios cercanos.
En la práctica, los primeros tienden a venderse mejor incluso en contextos complejos, mientras que los segundos prolongan sus tiempos de venta y dependen de descuentos, promociones o renegociaciones.
Oferta vs demanda en bienes raíces: principales puntos de tensión
En el mercado de bienes raíces ecuatoriano, el cruce entre lo que se ofrece y lo que la gente puede y quiere comprar genera algunos “puntos de fricción” que vale la pena tener claros.
Precio solicitado vs valor percibido
Uno de los retos más visibles es la distancia entre el precio que pide el vendedor, sea propietario o constructora y el valor que la demanda percibe como razonable.
Por ejemplo:
En Quito, los precios promedio por m² en zonas consolidadas han mostrado ligeras caídas, pero siguen siendo altos en relación con los ingresos de muchos hogares, lo que obliga a alargar plazos o reducir metrajes.
En Guayaquil y otros polos, la alta concentración de oferta en ciertos sectores presiona a la baja los precios de proyectos que no logran diferenciarse.
Esto se traduce en propiedades que permanecen meses o años en venta porque el valor pedido no refleja su condición real, ubicación o atributos.
Tasas de interés y capacidad de cierre
El segundo gran punto de tensión está en el costo del crédito hipotecario. En Ecuador, la tasa de interés para vivienda se regula mensualmente y se mueve dentro de rangos máximos establecidos por el Banco Central; en 2025, por ejemplo, la tasa máxima inmobiliaria ha bordeado el 11,5 % anual, mientras que la banca privada ha colocado créditos en torno al 9–10 % en promedio.
Claves para interpretar el mercado si quieres comprar o invertir en Ecuador
Después de entender cómo se mueve la oferta y la demanda de bienes raíces en el país, viene la parte más importante: qué hacer con esa información.
Si estás pensando en comprar vivienda, locales comerciales o en invertir en bienes raíces en Ecuador, no se trata solo de “aprovechar una oportunidad”, sino de leer el mercado con calma y con criterio.
Estas claves buscan justamente eso: ayudarte a mirar más allá del precio visible y tomar decisiones que tengan sentido hoy y también en unos años a largo plazo.
- Para compradores e inversionistas
En el contexto ecuatoriano, leer bien la relación oferta–demanda puede ayudarte a tomar decisiones más tranquilas:
- Mira más allá del precio por m²
Compara proyectos considerando ubicación, acceso a servicios, costos de alícuota, calidad de construcción y potencial de arriendo. Un m² barato en una zona con poca demanda de alquiler puede no ser un buen negocio.
- Usa los datos locales a tu favor
Portales como Plusvalia, MarketWatch o informes especializados ofrecen reportes sobre precios promedio por ciudad, tipos de inmueble y tiempo de colocación. Son una referencia útil para saber si un precio está alineado con el mercado ecuatoriano.
- Define tus prioridades desde el inicio
En qué zona quieres vivir : Quito, valles, Guayaquil, Cuenca, Manta, etc.,el número de habitaciones, tipo de proyecto que buscas: Casa, departamento, urbanización cerrada, amenities necesarios y tope de cuota mensual. Eso facilita descartar rápido lo que no encaja contigo.
- Piensa en hoy y en mañana
Pregúntate: ¿podría arrendar esta propiedad con relativa facilidad si mis planes cambian? ¿La zona tiene potencial de desarrollo (infraestructura, servicios, plusvalía) o está estancada?
Ahora puedes darte cuenta de que cuando entiendes cómo se cruzan la oferta y la demanda, mirar propiedades deja de ser una lotería y se convierte en una decisión consciente: eliges zona, proyecto y momento con mucha más seguridad. Ese es, al final, el objetivo: que tu próxima casa o inversión en bienes raíces en Ecuador no sea solo “un buen precio”, sino un lugar que tenga sentido para tu vida y para tu patrimonio.
Si quieres seguir profundizando en estos temas, en nuestro blog encontrarás más contenidos sobre mercado inmobiliario, diseño, ciudad y tendencias que te ayudarán a tomar mejores decisiones.
Y si estás listo para dar el siguiente paso, te invitamos a agendar una cita con nuestro equipo y conocer de cerca los proyectos disponibles, así podrás resolver tus dudas, revisar opciones y descubrir qué tipo de vivienda se ajusta mejor a lo que estás buscando hoy y a cómo quieres vivir mañana.
